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Impostos sobre la venda d’un immoble a Espanya per part d’un no resident
Declaració de guanys patrimonials obtinguts a l’estranger: cas d’Espanya
En el cas anterior vam explicar el cas en què el Miquel i la Maria decideixen posar a lloguer el pis de Cadaqués durant els mesos en els quals viuen a Andorra.
En aquest post us volem mostrar una declaració que han de realitzar els residents andorrans, que no resideixen a Espanya, i que han efectuat la venda d’un immoble a un tercer, sigui o no resident a Espanya.
Podreu observar els procediments que comporta el guany patrimonial realitzat a l’estranger i que pot tenir implicacions en el nostre IRPF a Andorra.
El guany patrimonial o renda obtinguda pel contribuent derivada de la transmissió d’un immoble s’obté per la diferència entre:
- Valor d’Adquisició: Que vindrà determinat pel valor de la compra del bé més les despeses i tributs inherents a aquesta adquisició disminuït de les amortitzacions realitzades.
- Valor de transmissió: El valor de transmissió serà aquell preu pactat entre les parts independents minorat en l’import de les despeses i tributs inherents a aquesta transmissió i satisfets pel venedor.
El valor de transmissió haurà de ser a preu de mercat i pot ser objecte de revisió per l’agencia tributària en cas contrari.
Una persona que adquireixi un immoble, sigui o no resident a Espanya, està obligada a retenir i ingressar a Hisenda el 3% de la contraprestació acordada.
Aquesta retenció té pel venedor el caràcter del pagament a compte de l’impost que correspon al guany derivat de la transmissió.
Per tant, l’adquirent ha de lliurar al venedor no resident un exemplar del model corresponent (amb el qual s’ha ingressat la retenció), per tal que aquest últim pugui deduir la retenció de la quota a ingressar resultant de la declaració del guany.
Si la quantitat retinguda és superior a la quota a ingressar, es podrà obtenir la devolució per ingressos indeguts.
En el cas que la retenció no s’ingressi, l’immoble quedarà afecte al pagament de l’import que resulti menor entre la retenció i l’impost corresponent.
Que s’ha de fer aleshores per declarar aquest guany patrimonial a Espanya?
Mitjançant el formulari corresponent, es declararà el guany patrimonial obtingut, el qual es veurà disminuït pel formulari que l’adquirent ens haurà facilitat al fer la transmissió.
En aquest cas, si la titularitat del bé és compartida, s’admet mentre els dos cònjuges siguin no residents, fer una declaració única.
El tipus impositiu practicat en aquesta renda serà del 19 %.
Quin és el termini de presentació?
El termini és de 3 mesos a comptar del moment en què la persona adquirent va ingressar la retenció a Hisenda (1 mes).
Si la declaració surt a pagar, l’obligat tributari no resident, haurà de complementar el seu pagament.
Si la declaració surt a retornar, cas que la retenció hagi estat superior al que pertocaria a ingressar, l’obligat tributari té dret a la seva devolució per l’excés retingut.
Quin és el seu procediment?
El procediment de devolució s’inicia amb la presentació del model de declaració. En aquest cas, l’administració pot practicar la liquidació provisional dins dels sis mesos següents al terme del termini establert per a la presentació de la declaració.
Quan la declaració es presenti fora de termini, els sis mesos es computaran des de la data de la presentació.
Si la liquidació provisional no es practica en el referit termini, l’Administració Tributària procedirà a tornar d’ofici l’excés sobre la quota auto-liquidada, sense perjudici de la practicada en anteriors liquidacions que puguin resultar procedents.
Transcorreguts els sis mesos esmentats sense que s’hagi ordenat el pagament de la devolució per causa no imputable al contribuent, s’afegiran a la quantitat pendent de devolució els corresponents interessos de demora.
El termini de prescripció d’aquests deutes és de 4 anys. Per tant es poden reclamar fins a 4 anys anteriors.
Quines implicacions té aquest guany patrimonial en l’impost de la renda de les persones físiques a Andorra (IRPF)?
Segons la llei 5/2014 del IRPF d’Andorra, aquest guany s’haurà d’afectar als guanys i pèrdues de capital sempre hi quan les transmissions immobiliàries es facin amb béns immobles situats fora del territori andorrà.
No obstant, només ho seran si l’obligat tributari ha tingut la propietat d’aquest immoble menys de 10 anys. En cas contrari, no s’ha d’incloure en el formulari.
En cas que s’hagi d’incloure, informarem del guany en el formulari i ens deduirem en el formulari de liquidació la doble imposició internacional.
Cas pràctic:
El Miquel i la Maria, decideixen a final del 2017 vendre la seva propietat als seus veïns andorrans ja que hi estan molt interessats i per això s’acorden entre ells un valor de traspàs de 150.000 euros, totes les despeses incloses.
Com han de procedir el Miquel i la Maria tant per la part Espanyola com per l’Andorrana?
Part a Espanya (IRNR):
- Pel que fa a Espanya, els veïns d’Andorra hauran d’ingressar per compte del Miquel i la Maria el 3% del valor de transmissió mitjançant el formulari corresponent abans de un mes.
150.000 euros * 3% = 4.500 euros
El que vol dir que el Miquel i la Maria rebran 145.500 euros al seu compte bancari.
- Tot seguit, i abans dels 3 mesos a partir del dipòsit dels 4.500 euros, el Miquel i la Maria hauran de presentar el model corresponent informant del guany patrimonial obtingut i disminuït del ingrés fet pels seus veïns mitjançant el formulari corresponent:
150.000 – 100.000 = 50.000 euros
50.000 * 19 % = 9.500 euros
9.500 euros – 4.500 euros = 5.000 euros.
- La resultant és que el Miquel i la Maria hauran d’acabar ingressant 5.000 euros suplementaris a l’Hisenda pública espanyola.
Part a Andorra (IRPF):
Un cop presentada la declaració a Espanya, a partir del 30 d’abril de 2018, al moment de fer la declaració del IRPF a Andorra, el Miquel i la Maria hauran de declarar el guany de 25.000 euros cadascun en el formulari.
Però com que ja han tributat anteriorment a Espanya per aquest guany, s’ho deduiran en el formulari de liquidació.
Guany Patrimonial: 25.000 euros
Reducció per mínim exempt: – 3.000 euros
Base de tributació: 22.000 euros
Quota de tributació (10 %): +2.200 euros
DDI (25.000 * 10%): – 2.500 euros
Quota líquida: 0 euros
Com es pot observar, no tornen a tributar per aquest guany a Andorra.[:es]
Impuestos sobre la venta de un inmueble en España por parte de un no residente
Declaración de ganancias patrimoniales obtenidas en el extranjero: caso de España
En el caso anterior explicamos el caso en que el Miquel y María deciden poner a alquiler el piso de Cadaqués durante los meses en los que viven en Andorra.
En este post, queremos mostraros una declaración que deben realizar los residentes andorranos, que no residen en España, pero que han efectuado una venta de un inmueble a un tercero, sea o no residente en España.
Podréis observar los procedimientos que conlleva la ganancia patrimonial realizada en el extranjero y que puede tener implicaciones en nuestro IRPF en Andorra.
La ganancia patrimonial o renta obtenida por el contribuyente derivada de la transmisión de un inmueble se obtiene por la diferencia entre:
- Valor de Adquisición: Que vendrá determinado por el valor de la compra del bien más los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición disminuido de las amortizaciones realizadas.
- Valor de transmisión: El valor de transmisión será aquel precio pactado entre las partes independientes minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a esta transmisión y satisfechos por el vendedor.
El valor de transmisión deberá ser a precio de mercado y puede ser objeto de revisión por la agencia tributaria de lo contrario.
Una persona que adquiera un inmueble, sea o no residente en España, está obligada a retener e ingresar a Hacienda el 3% de la contraprestación acordada.
Esta retención tiene por el vendedor el carácter del pago a cuenta del impuesto que corresponde a la ganancia derivada de la transmisión.
Por lo tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo correspondiente (con el que se ha ingresado la retención), para que este último pueda deducir la retención de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia.
Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución por ingresos indebidos.
En caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.
¿Qué hacer entonces para declarar esta ganancia patrimonial en España?
Mediante el formulario correspondiente, se declarará la ganancia patrimonial obtenida, el cual se verá disminuido por el formulario que el adquirente nos habrá facilitado al hacer la transmisión.
En este caso, si la titularidad del bien es compartida, se admite mientras ambos cónyuges sean no residentes, hacer una declaración única.
El tipo impositivo practicado en esta renta será del 19%.
¿Cuál es el plazo de presentación?
El plazo es de 3 meses a contar desde el momento en que la persona adquirente ingresó la retención a Hacienda (1 mes).
Si la declaración sale a pagar, el obligado tributario no residente, deberá complementar su pago.
Si la declaración sale a devolver, caso de que la retención haya sido superior al que correspondería a ingresar, el obligado tributario tiene derecho a su devolución por el exceso retenido.
¿Cuál es su procedimiento?
El procedimiento de devolución se inicia con la presentación del modelo de declaración. En este caso, la administración puede practicar la liquidación provisional dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración.
Cuando la declaración se presente fuera de plazo, los seis meses se computarán desde la fecha de la presentación.
Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración Tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota auto-liquidada, sin perjuicio de la practicada en anteriores liquidaciones que puedan resultar procedentes.
Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se añadirán a la cantidad pendiente de devolución los correspondientes intereses de demora.
El plazo de prescripción de estas deudas es de 4 años. Por lo tanto se pueden reclamar hasta 4 años anteriores.
¿Qué implicaciones tiene esta ganancia patrimonial en el impuesto de la renta de las personas físicas en Andorra (IRPF)?
Según la ley 5/2014 del IRPF de Andorra, esta ganancia se deberá afectar en las ganancias y pérdidas de capital siempre y cuando las transmisiones inmobiliarias se hagan con bienes inmuebles situados fuera del territorio andorrano.
Sin embargo, sólo lo serán si el obligado tributario ha tenido la propiedad de este inmueble menos de 10 años. En caso contrario, no debe incluirse en el formulario.
En caso de que se tenga que incluir, informaremos de la ganancia en el formulario y nos deduciremos en el formulario de liquidación la doble imposición internacional.
Caso práctico:
Miquel y Maria, deciden a finales del 2017 vender su propiedad a sus vecinos andorranos ya que están muy interesados y por ello se acuerdan entre ellos un valor de traspaso de 150.000 euros, todos los gastos incluidos.
Como deben proceder Miquel y Maria tanto por la parte Española como por la Andorrana?
Parte en España (IRNR):
- En cuanto a España, los vecinos de Andorra deberán ingresar por cuenta de Miguel y María el 3% del valor de transmisión mediante el formulario antes de un mes.
150.000 euros * 3% = 4.500 euros
Lo que quiere decir que Miguel y María recibirán 145.500 euros a su cuenta bancaria.
2. A continuación, y antes de los 3 meses a partir del depósito de los 4.500 euros, Miquel y Maria deberán presentar el formulario informando de la ganancia patrimonial obtenida y disminuido del ingreso hecho por sus vecinos mediante el formulario correspondiente:
150.000-100.000 = 50.000 euros
50.000 * 19% = 9.500 euros
9.500 euros – 4.500 euros = 5.000 euros.
3. La resultante es que Miquel y Maria deberán acabar ingresando 5.000 euros suplementarios a la Hacienda pública española.
Parte en Andorra (IRPF):
Una vez presentada la declaración en España, a partir del 30 de abril de 2018, en el momento de hacer la declaración del IRPF en Andorra, Miquel y Maria deberán declarar en el formulario correspondiente la ganancia de 25.000 euros cada uno.
Pero como ya han tributado anteriormente en España por esta ganancia, lo deducirán en el formulario de liquidación.
Ganancia Patrimonial: 25.000 euros
Reducción por mínimo exento: – 3.000 euros
Base de tributación: 22.000 euros
Cuota de tributación (10%): +2.200 euros
DDI (25.000 * 10%): – 2.500 euros
Cuota líquida: 0 euros
Como se puede observar, no vuelven a tributar por esta ganancia en Andorra.[:]
