Impost de no Residents Fiscals aplicat a la venda de béns immobles a Espanya

Des de La Vall Associats ens trobem molt sovint amb persones que no acaben de tancar una operació immobiliària o bé per desconeixement del procediment, o bé perquè ha rebut un assessorament incorrecte per part dels seus gestors.

Un dels errors més freqüents és el fet que els no residents fiscals a Espanya donen per finalitzada l’operació només havent ingressat a la Hisenda espanyola el 3% del valor de la compravenda però, no obstant, aquesta operació finalitza ingressant o demanant la diferència de valor entre la resultant del valor de venda i el valor de compra, tot aplicant el gravamen del 24% al qual li restarem el pagat anteriorment.

Posarem 2 exemples on es veurà més clarament la situació:

1. Un no resident fiscal a Espanya ha venut un bé immoble per valor de 400.000 euros quan el seu valor de compra va ser de 200.000 euros.

– El comprador ha aplicat la retenció del 3% sobre el valor de venda:

400.000 euros * 3% = 12.000 euros.

Aquesta operació de retenció per part del comprador ha de ser ingressada mitjançant el formulari 211 a Hisenda dins del 1er mes després de l’operació de compravenda. Però sovint aquí és on sorgeix el problema ja que moltes persones deixen l’operació penjada pensant que aquesta s’ha conclòs.

No obstant queda una etapa més:

– El venedor ha de declarar el guany patrimonial realitzat a Espanya per aquesta compravenda degut a què el valor de venda és superior al valor de compra:

400.000 euros – 200.000 euros = P.V. de 200.000 euros.

Així doncs, a aquest import s’hi ha d’aplicar el gravamen que correspongui per aquest valor. A Espanya el gravamen general és del 19% per tant la contribució haurà de ser:

200.000 euros * 19% = 38.000 euros

Com que s’ha avançat anteriorment mitjançant el formulari 211, als 12.000 euros del comprador caldrà satisfer la diferència:

38.000 euros – 12.000 euros = 26.000 euros.

Aquest ingrés s’haurà de fer dins dels 4 primers mesos després de la compravenda. Els imports descrits en els exemples no tenen en consideració les possibles reduccions que hi pugui haver per anys d’antiguitat del bé immoble.

2. Un no resident fiscal a Espanya ha venut un bé immoble per valor de 300.000 euros quan el seu valor de compra va ser de 275.000 euros.

– El comprador ha aplicat la retenció del 3% sobre el valor de venda:

300.000 euros * 3% = 9.000 euros.

Aquesta operació de retenció per part del comprador ha de ser ingressada mitjançant el formulari 211 a Hisenda dins del 1er mes després de l’operació de compravenda.

El venedor ha de declarar el guany patrimonial realitzat a Espanya per aquesta compravenda degut a què el valor de venda és superior al valor de compra:

300.000 euros – 275.000 euros = P.V. de 25.000 euros.

A aquest import s’ha d’aplicar el gravamen que correspongui per aquest valor. A Espanya el gravamen general és del 19% per tant la contribució haurà de ser:

25.000 euros * 19% = 4.750 euros.

Com que s’ha avançat anteriorment mitjançant el formulari 211, als 9.000 euros del comprador caldrà recuperar la diferència:

4750 euros – 9.000 euros = -4.250 euros.

En aquest cas, Hisenda haurà de retornar 4.250 euros per ingressos indeguts i tindrà fins a 6 mesos per poder-ho liquidar.