Impostos sobre la venda d'un immoble a Espanya per part d'un no resident
Declaració de guanys patrimonials obtinguts a l'estranger: cas d'Espanya
En el cas anterior vam explicar el cas en què el Miquel i la Maria decideixen posar a lloguer el pis de Cadaqués durant els mesos en els quals viuen a Andorra.
En aquest post us volem mostrar una declaració que han de realitzar els residents andorrans, que no resideixen a Espanya, i que han efectuat la venda d’un immoble a un tercer, sigui o no resident a Espanya.
Podreu observar els procediments que comporta el guany patrimonial realitzat a l’estranger i que pot tenir implicacions en el nostre IRPF a Andorra.
El guany patrimonial o renda obtinguda pel contribuent derivada de la transmissió d’un immoble s'obté per la diferència entre:
- Valor d'Adquisició: Que vindrà determinat pel valor de la compra del bé més les despeses i tributs inherents a aquesta adquisició disminuït de les amortitzacions realitzades.
- Valor de transmissió: El valor de transmissió serà aquell preu pactat entre les parts independents minorat en l'import de les despeses i tributs inherents a aquesta transmissió i satisfets pel venedor.
El valor de transmissió haurà de ser a preu de mercat i pot ser objecte de revisió per l’agencia tributària en cas contrari.
Una persona que adquireixi un immoble, sigui o no resident a Espanya, està obligada a retenir i ingressar a Hisenda el 3% de la contraprestació acordada.
Aquesta retenció té pel venedor el caràcter del pagament a compte de l'impost que correspon al guany derivat de la transmissió.
Per tant, l'adquirent ha de lliurar al venedor no resident un exemplar del model corresponent (amb el qual s'ha ingressat la retenció), per tal que aquest últim pugui deduir la retenció de la quota a ingressar resultant de la declaració del guany.
Si la quantitat retinguda és superior a la quota a ingressar, es podrà obtenir la devolució per ingressos indeguts.
En el cas que la retenció no s'ingressi, l'immoble quedarà afecte al pagament de l'import que resulti menor entre la retenció i l'impost corresponent.
Que s’ha de fer aleshores per declarar aquest guany patrimonial a Espanya?
Mitjançant el formulari corresponent, es declararà el guany patrimonial obtingut, el qual es veurà disminuït pel formulari que l’adquirent ens haurà facilitat al fer la transmissió.
En aquest cas, si la titularitat del bé és compartida, s’admet mentre els dos cònjuges siguin no residents, fer una declaració única.
El tipus impositiu practicat en aquesta renda serà del 19 %.
Quin és el termini de presentació?
El termini és de 3 mesos a comptar del moment en què la persona adquirent va ingressar la retenció a Hisenda (1 mes).
Si la declaració surt a pagar, l’obligat tributari no resident, haurà de complementar el seu pagament.
Si la declaració surt a retornar, cas que la retenció hagi estat superior al que pertocaria a ingressar, l’obligat tributari té dret a la seva devolució per l’excés retingut.
Quin és el seu procediment?
El procediment de devolució s'inicia amb la presentació del model de declaració. En aquest cas, l'administració pot practicar la liquidació provisional dins dels sis mesos següents al terme del termini establert per a la presentació de la declaració.
Quan la declaració es presenti fora de termini, els sis mesos es computaran des de la data de la presentació.
Si la liquidació provisional no es practica en el referit termini, l'Administració Tributària procedirà a tornar d'ofici l'excés sobre la quota auto-liquidada, sense perjudici de la practicada en anteriors liquidacions que puguin resultar procedents.
Transcorreguts els sis mesos esmentats sense que s'hagi ordenat el pagament de la devolució per causa no imputable al contribuent, s'afegiran a la quantitat pendent de devolució els corresponents interessos de demora.
El termini de prescripció d’aquests deutes és de 4 anys. Per tant es poden reclamar fins a 4 anys anteriors.
Quines implicacions té aquest guany patrimonial en l’impost de la renda de les persones físiques a Andorra (IRPF)?
Segons la llei 5/2014 del IRPF d’Andorra, aquest guany s’haurà d’afectar als guanys i pèrdues de capital sempre hi quan les transmissions immobiliàries es facin amb béns immobles situats fora del territori andorrà.
No obstant, només ho seran si l’obligat tributari ha tingut la propietat d’aquest immoble menys de 10 anys. En cas contrari, no s’ha d’incloure en el formulari.
En cas que s’hagi d’incloure, informarem del guany en el formulari i ens deduirem en el formulari de liquidació la doble imposició internacional.
Cas pràctic:
El Miquel i la Maria, decideixen a final del 2017 vendre la seva propietat als seus veïns andorrans ja que hi estan molt interessats i per això s’acorden entre ells un valor de traspàs de 150.000 euros, totes les despeses incloses.
Com han de procedir el Miquel i la Maria tant per la part Espanyola com per l’Andorrana?
Part a Espanya (IRNR):
- Pel que fa a Espanya, els veïns d’Andorra hauran d’ingressar per compte del Miquel i la Maria el 3% del valor de transmissió mitjançant el formulari corresponent abans de un mes.
150.000 euros * 3% = 4.500 euros
El que vol dir que el Miquel i la Maria rebran 145.500 euros al seu compte bancari.
- Tot seguit, i abans dels 3 mesos a partir del dipòsit dels 4.500 euros, el Miquel i la Maria hauran de presentar el model corresponent informant del guany patrimonial obtingut i disminuït del ingrés fet pels seus veïns mitjançant el formulari corresponent:
150.000 – 100.000 = 50.000 euros
50.000 * 19 % = 9.500 euros
9.500 euros – 4.500 euros = 5.000 euros.
- La resultant és que el Miquel i la Maria hauran d’acabar ingressant 5.000 euros suplementaris a l’Hisenda pública espanyola.
Part a Andorra (IRPF):
Un cop presentada la declaració a Espanya, a partir del 30 d’abril de 2018, al moment de fer la declaració del IRPF a Andorra, el Miquel i la Maria hauran de declarar el guany de 25.000 euros cadascun en el formulari.
Però com que ja han tributat anteriorment a Espanya per aquest guany, s’ho deduiran en el formulari de liquidació.
Guany Patrimonial: 25.000 euros
Reducció per mínim exempt: - 3.000 euros
Base de tributació: 22.000 euros
Quota de tributació (10 %): +2.200 euros
DDI (25.000 * 10%): - 2.500 euros
Quota líquida: 0 euros
Com es pot observar, no tornen a tributar per aquest guany a Andorra.
